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楼市格局已清晰?房地产酝酿2大“好消息”,未来住房或不再难?

发布时间: 2019-10-19 17:28:18     人气: 2413

在买房的过程中,每个人最关心的是房价,它直接影响着买房的意愿和计划。在过去十年左右的时间里,住房的总价格一直在波动。正是由于这种情况,一些人咬紧牙关买房,而另一些人一再推迟购房计划,选择观望。众所周知,影响房价的因素很复杂,但程度较轻,如房地产的位置、根深蒂固的概念等。例如,在规模的顶端,房地产对经济的拉动作用及其在家庭资产中的比例不断上升,各种因素往往相互影响,因此解决高房价并不容易。然而,不管问题有多复杂,只要找到根本原因,问题就能解决,高房价也不例外。过去三年,随着房地产市场进入调整期,房地产市场也迎来了两个“好消息”。作者认为,到了成熟期,高房价的问题可能不再是问题,而急需住房的问题可能不再是问题。

房地产市场正在酝酿两个“好消息”

第一,增加土地和住房供应,促进房地产市场供需平衡。

房价上涨的根本原因是什么?许多人认为这是发行的货币数量。对此观点,央行货币政策委员会委员范刚表示,影响房价走势的根本原因在于供求关系,因为商品价格的任何上涨都与货币有关,所以我们需要研究的是货币为何进入房地产行业。归根结底,这是因为房地产市场明显供不应求,而供不应求导致价格上涨。

根据以前的规定,住房需求往往受到购买限制、销售限制和贷款限制的制约,从而使房地产市场降温。然而,问题是一旦监管放松,有限的需求将在短期内爆发,这反过来将推高房价。因此,监管陷入了监管力度加大、购买越来越多的恶性循环。正是基于这种“经验”,许多专家向投资者“提出建议”。购买限制越严格,需求就越大,这样的城市越值得买房子。显然,如果只有需求被抑制,供给没有显著增加,那么房价的控制将只是暂时的作用。

然而,在过去的三年里,调控与过去大不相同,主要体现在三个方面:第一,国家“拥有最终发言权”,显然不再将房地产视为刺激经济的短期手段。第二,房地产市场迎来了一个新的格局,从以商品房为主的市场过渡到两大住房体系:商品房和补贴住房。深圳已经开始了“第二次房改”运动,未来将有60%的保障性住房和40%的商品房。第三,土地管理法打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,今后将有越来越多的土地用于出租房屋建设。

笔者认为,房地产市场是供求关系。为了控制高房价,我们不仅要引导需求,还要增加供给。不难看出,在过去,价格是通过抑制需求而稳定下来的,其影响往往仅限于短期。现在正是通过增加土地和住房供应来稳定房价,所以房价的长期稳定是一个很有可能的事件。值得一提的是,两大住房体系的建设,一方面允许人们根据自己的实力选择自己的住房方式,这不仅满足了住房需求,也减少了盲目举债的现象。另一方面,住房供需问题将进一步平衡,从根本上缓解供应不足造成的房价上涨。

第二,房地产市场的监管将不会长期放松,以进一步稳定对房地产价格的预期。

如果供给是影响房价的根本因素,那么房价预期是最直接的因素。这是非常可以理解的,如果每个人都认为房价还得上涨,那么每个人都会忙着抢房子,而不是选择观望。相反,如果每个人都认为房价不会上涨,那么购房者就会大大减少,房价下跌的可能性也会增加。当然,房地产市场的变化和对房地产价格的预期是相互影响的,而冷热市场反过来又会影响每个人对房地产价格未来趋势的预期。总之,在控制房价的过程中,稳定房价预期至关重要。

在过去的三年里,面对监管政策,房地产市场预计整体稳定,但仍有许多人希望放松监管。例如,只有房地产能刺激经济,买房是爱国的,并且使用“六个钱包”。对此,《人民日报》发表评论称,没有什么比稳定房地产市场的预期更重要了。这种期望显然没有得到专家和学者的证实,但最终取决于政策。回顾过去两三年,房地产市场已经公布了稳定土地价格、房价和预期的目标,不再以房地产作为刺激经济的手段。

自2019年以来,房地产市场经历了3月份的“小春”,4月和5月开始退烧,7月和8月气温迅速下降,9月降价促销。在此期间,住房和建设部加大了对热点城市的预警力度,央行的降价指引明确界定了支持实体的目标,中国银行保险监督管理委员会不断加大对房地产行业非法资金流入的监管力度。这些政策的结合进一步稳定了房地产市场的走势,也稳定了对房价的预期:不仅投机者“基本消失”,领先的房企也表示将在下半年暂停征地,对购房者价格只会涨不会跌的预期也发生了变化。

从长期趋势来看,房地产调控正从短期调控向长期调控过渡,长期机制的主要目的是抑制房地产投机,保护自住需求,稳定房价预期。以每个人都关心的房地产税为例。这就像一把锋利的剑挂在投机者的头上。虽然尚未正式颁布,但心理威慑力量一直存在。这将使投机者有些恐惧,从而抑制甚至放弃他们的投机。对此,中国社会科学院金融研究所研究员尹中立表示,稳定市场预期是未来房地产监管的重要目标。

看看综合楼市酝酿的两个好消息,其实归根结底有六个字:“增加供应量”和“稳定预期”,这也直接解释了未来房地产市场告别跌宕起伏的趋势。笔者认为,随着这两大举措的推进,房地产市场正在迎来一个新的格局。未来3至5年,良好的市场环境将逐步形成。

具体来说,一方面,国家已经做出了最终决定。房价不涨不跌已成为社会共识。房价只会涨不会跌的预期已经逐渐被打破。房地产投机等非理性因素已经逐渐消退。因此,对于那些需要自谋职业和有足够资金的人来说,最好早点购买和生活。另一方面,从商品房阶段向租赁和销售阶段的转变是大势所趋,传统的购房观念开始不知不觉地发生变化。因此,如果你暂时负担不起,先租房子。只要房价告别跌宕起伏,买房为时不晚,避免盲目增加杠杆是理性选择。综上所述,房地产市场的格局基本清晰,高房价可能不再是未来的问题,但新需要的住房也将变得更加容易。

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